Покупка недвижимости в агентстве.

Я не раз писал о покупке недвижимости в Болгарии, и, судя по многочисленным благодарностям, многим эти статьи и рекомендации пригодились.

Но, конечно, там описаны лишь общие принципы и, пожалуй, в статьях есть некоторая незаконченность рассуждений.

Поэтому сейчас вкратце изложу то, что не раз говорил клиентам при личных встречах, по телефону и скайпу, писал на форумах и в письмах. Разумеется, ввиду публичности блога, буду более «обтекаем», нежели при личных беседах, в которых могу выразить яснее и конкретнее свою точку зрения о тех, или иных участниках рынка недвижимости.

Итак, будем считать, что с местом, бюджетом и примерными характеристиками будущей покупки Вы определились.

Дальше начинается самое интересное-конкретный выбор квартиры (дома).

С чего начинать?

С выбора агентства.

Да, именно с него.

Рассказы в интернете, что можно приехать, самим ходить и ездить по городам и сёлам Болгарии и звонить по объявлениям пусть Вас с толку не сбивают.

Да, наверное, теоретически, можно. Но КПД таких поисков минимален, так как, во-первых, большинство продающихся объектов Вы просто не найдёте (лишь на не многих из них висит заветная табличка «продаётся» с номером телефона), а, во-вторых, что и как Вы будете делать, не зная языка, не представляя алгоритма покупки в деталях и т .д. (разумеется, я не отрицаю полностью случаи удавшихся покупок по «самостоятельному» алгоритму, но успешно заканчиваются из них единицы)?

Как выбирать агентство.

Не «ведитесь» на рекламу. Во-первых, все мы знаем, что к ней надо относится критически. К тому же рекламные расходы надо как-то компенсировать, и часто самый простой способ-это списать эти затраты на Вас. Как именно? Об этом ниже.

Прежде всего надо понимать, что почти вся продающаяся база в Болгарии доступна. Эксклюзивных продаж в процентном отношении мало. Продавцы делают всё возможное, чтобы об их предложении узнало большинство риэлторов. Так что, образно говоря, все продают одно и то же.

Значит, метаться по разным агентствам особого смысла нет, а надо просто вдумчиво выбрать одно из них и спокойно осуществлять задуманное.

Уже давно не секрет, что большинство продаж в Болгарии осуществляются по алгоритму, когда, декларируя , например, 2-3% комиссионных от покупателя ( от Вас), риэлторы «по тихому» договариваются о серьёзной накрутке к цене с продавцом. «По тихому» от Вас, разумеется, просто комиссионный договор с продавцом может в качестве комиссионных подразумевать гораздо большую сумму, чем Вы можете себе представить (верить на слово мне не надо, достаточно лишь посмотреть любой общеболгарский сайт недвижимости . Один и тот же объект, выставленный на продажу по разной цене разными риэлторами уже никого не удивляет).

Вот наглядный пример в качестве иллюстрации:

Впечатляет разница в цене?

Как от этого себя обезопасить?

Два варианта. Первый-попросить показать комиссионный договор с продавцом.

Да, Вам могут и отказать, и не только из-за нежелания делать достоянием гласности эту часть сделки, а из-за некоей этики, всё же договор с продавцом-вещь конфиденциальная. И, наверное, это правильно.

Так что, отказ совершенно не означает обман, но попробовать попросить стоит.

Второй вариант банален до оскомины–это пользоваться услугами агентства, которое рекомендовали Ваши друзья, знакомые, на худой конец, о которых просто хорошие отзывы в интернете, но на независимых сайтах. Разумеется, 100%-й гарантии нет и в этих случаях, но риск неприятностей существенно меньше.

С этим, думаю, понятно. Продолжаем.

Объект выбран, цена устраивает, что делать дальше?

Теперь очень важно проверить чистоту квартиры (дома), фирмы, его продающей и т.д. Нет ли судебных исков, ипотеки, других, всякого рода обременений.

И опять мы возвращаемся к правильности выбора агентства.

Небольшое отступление: лучше попросить предъявить все эти документы в бумажном виде, а при принятии окончательного решения это надо сделать обязательно , но при первоначальном знакомстве с объектом процесс проверки можно упростить (как именно-речь пойдёт ниже). Так же можно обратиться к независимому адвокату, как советуют многие (правда, в этом случае надо понимать, что, по сути, он мало за что отвечает), но тогда и от него нужно требовать то, о чём речь пойдёт дальше.

Итак, я вынужден сказать слова, которые, возможно, многих покоробят: не верьте никому.

Я имею в виду, что толковый риэлтор или адвокат должны не просто сказать Вам, что квартира «чистая», а обязательно показать и объяснить (причём так, чтобы Вам стало всё ясно) на основании чего сделаны эти выводы.

В Болгарии существуют специализированные сайты, где всё проверяется одним-двумя кликами компьютерной « мышки», и показать Ваш выбранный объект на них, и рассказать , из чего видно, что продавец не имеет ипотеки, например, задача элементарная, и так же элементарно просто Вам это понять . Кто обращался ко мне с такими просьбами о проверке, подтвердит, что всё это очень просто и понятно.

(Небольшой штрих: заложенную недвижимость тоже, конечно, можно покупать , но в этом случае действует совершенно другой алгоритм покупки, который отличается от обычного. Но об это как-нибудь в другой раз).

Помните: на момент сделки Вы должны разбираться лучше любого юриста во всём, что касается Вашей покупки. Повторяю, это очень просто, как бы не казалось обратное.

И лишь всё поняв и взвесив это понятое, Вы должны делать выбор. Только тогда и ни минутой раньше.

Следующий момент.

Когда мы говорим о покупке в новопостроенном здании, то не лишне представлять себе, что в Болгарии существует такое понятие, как «сезонное жильё».

Из названия видно, что это такое.

Это обычные дома, но в которых лучше жить летом, чем зимой.

Вы читали в интернете о плесени в квартирах, о том, что отопить в холодный сезон часто представляется проблемным? Наверняка, читали. Во это оно и есть, сезонное жильё.

Как его отличить? Внешне-почти никак, а вот порядочное агентство, которое разбирается во всем этом Вам может сказать, что к чему (ведь им часто нет смысла врать, нет закулисных договорённостей с продавцом, и какая, по сути, разница, какую квартиру именно Вы купите. Комиссионные в любом случае будут)

Да, утверждение не всегда выполняющееся, но в большинстве случаев вполне реализующееся (кстати, при совсем большом желании или очень больших сомнениях, можно попробовать затребовать проект, по которому строился дом, и тогда всё будет совсем понятно).

Ну, вот, пожалуй, и всё.

В заключение повторю ещё раз прописные истины, о которых уже было сказано ранее.

1. Не покупайте дом (квартиру) без акта 16, даже, если его обещают получить завтра.

Вот завтра тогда и купите.

Да, в Болгарии многие живут в домах без него, но надо учесть, что недавно вышел закон, по которому дома , не введённые в эксплуатацию (а именно это и означает акт 16), по прошествии определённого времени отключают от коммуникаций.

А получит ли этот акт строитель, ни я, ни Вы не знаем. Возможно, он допустил недостатки в строительстве, которые не устроят принимающих дом официальных лиц.

И тогда радости Вам ваша покупка уж точно не доставит.

2. Не старайтесь пользоваться длительной рассрочкой, как бы это не было заманчиво.

Помните, что до момента окончательной покупки продавец может сделать с объектом сделки всё, что угодно (и такие случаи есть).

Да, вероятно Вы в дальнейшем выиграете суд, возможно, и компенсируете свои потери, (если у продавца к тому моменту окажутся не только одни долги), но оно Вам надо?

3. Не передавайте деньги продавцу через агентства (кроме особо доверенных агентств или поручителей), а платите только напрямую и официально.

Ну, вот, по-моему, ничего не забыл из того, что хотел написать.

А, вот ещё: не стоит точно ориентироваться на цены на сайтах.

Часто база данных на них не актуализируется (многие агентства считают, что чем больше фотографий, тем «круче»), так что при дистанционном разговоре вполне Вы можете выбрать давно проданным дом (и лишь при встрече Вам скажут, что его купили только вчера) , или дом/квартиру, хозяин которой давно изменил цену.

Принцип прост-заманить Вас . И в этом случае все средства хороши.

Могут указываться и нереально низкие цены, и цены без ДДС (нашего НДС), без мебели, и без много чего прочего.

«Заманушка», она и в Африке (вернее, в Болгарии ) «заманушка».

Вот теперь, наверное, точно всё. Если что-то вспомню-добавлю.

А пока повторю главное-пользуйтесь только проверенными агентствами и риэлторами.

Удачи, и не торопитесь, ведь, как я обычно говорю, «всё же не джинсы на распродаже покупаете». Хотя, и там не нужно особо спешить.



Назад к недвижимости




Нужна помощь? Звоните!
Телефон: +7 (495) 151-05-52 (Россия); +359 893-603-031 (Болгария)
Скайп: inforusbg Почта: info@rusbg.info
Консультация по вопросам получение ВНЖ в Болгарии бесплатно здесь!

Поиск по сайту: